波尔多地区酒庄交易情况

在海外葡萄酒投资中，除了以上两篇关注的问题外，笔者下文将对波尔多地区酒庄交易市场的特性和中国投资人关注的问题进行介绍。
首先，对波尔多酒庄交易的特性做简单概述：
市场小。很多人都知道波尔多地区是世界上最大的葡萄酒产区。根据2009年的统计数据，波尔多地区葡萄园总面积为118900公顷，由57个法定产区（AOC）构成，其中包括 ：梅多克（Medoc）、玛歌（Margaux）、波亚克（Pauillac）、佩萨克-雷奥良（Pessac-Leognan）、苏玳（Sauternes）、波美侯（Pomerol），以及圣埃米利永（Saint-Emilion）等诸多著名产区。波尔多有约8000个酒庄和13000名葡萄种植者，年产近8亿5千万瓶葡萄酒，年地区葡萄酒业整体创造约145亿欧元的经济收入。
然而，波尔多酒庄交易市场却是一个很小的市场。据法国乡村土地管理局（SAFER）2011年和2012年的报告，两年间波尔多地区仅有72项酒庄交易。通常，即使在以往酒庄交易最频繁的年份也很少会超过80项交易。由于2013年中国买家收购了20家酒庄，这一年的交易总数较多，超过了50项交易。
国际化。波尔多作为法国重要的港口，从12世纪就开始向英国大量出口葡萄酒。波尔多人早已习惯接待来自世界各地的投资人。近几年，俄罗斯和中国的买家格外活跃。
其次，我们就中国投资人关注的一些方面做一些解释。
投资回报率稳定。通常来讲，波尔多酒庄的年投资回报率在3%到8%之间。这个回报率与投资其它领域相比并不一定高，但相对稳定。对于很多以分散投资风险为目的买家，这是它的优势。此外，在近10年间，波尔多的土地普遍升值，有的地方价格翻倍，大大提高了投资回报率。中国作为葡萄酒的新兴市场，拥有极大的发展潜力，若中国买家能够良好地运用国内营销网络，投资回报率可大大提高。
好的酒庄并不一定有好的城堡。在波尔多地区，拥有非常漂亮城堡的酒庄是少数。很多的酒庄可能只有普通的房子，但由于拥有良好的葡萄园而价值不菲。在波尔多地区的葡萄园价格可以从一公顷一万五千欧元到七八百万欧元不等。买家需要根据自已的实际需求来权衡房产和葡萄园之间的重要性。
法国乡村土地管理局（SAFER）不歧视中国买家。法国乡村土地管理局（SAFER）对酒庄交易确实有优先购买权和审批权，但这是为了更好地提高土地使用情况和鼓励农业整体发展。无论法国还是外来买家，对酒庄资产进行收购时都需要通过该局审核，并不存在歧视性问题。该局不批准交易或施行优先购买权的机率是非常小的。其实，该局还经常帮助促成酒庄交易以实现土地的良好使用。所以，中国买家不必为此担心。
无需顾虑对葡萄园和酒庄日常的打理和维护 。经营酒庄需要面对的不仅仅是商业风险，而且要面对自然灾害。相对商业风险来说，自然灾害可能更难预料。旱涝、霜冻、虫害、疾病等都会使葡萄品质降低、收成减产、影响收益。再加上法国对葡萄园的管理有严格的规定，比如： 为了保证每年酒的特性不同，在法国灌溉是违法的。此外，波尔多和世界上很多使用单一葡萄品种酿酒的产区不同，采用混合不同品种的葡萄种植并混合酿酒，也正由此获得波尔多酒迷人的复合香气，以及特有的口感。混合种植对葡萄园土壤结构、微气候的分析要求更细、混合酿造对技术的要求更高。
不过，波尔多作为有上千年酿酒历史的世界顶级产区，拥有大量优秀的技术人员，即使庄主不了解酒庄日常维护和经营也可方便地请到专业人士来打理。
（作者系法国世尊律师事务所律师、合伙人，法国不动产律师协会唯一华人会员，巴黎索邦大学国际商法学博士）
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